一张票换一套房：广州城中村改造探索房票安置

来源：第一财经

本报记者陈婷、赵毅广州报道

“如果有房屋补票（拆迁），这些票不是只能用来买房吗？如果我不想买房怎么办？” “我们附近的白云新城，村民都习惯住大房子了，但附近有一栋120平米的商品房，价值上亿元。如果城里的村民房子被拆了，我能不能拆迁？” “赔1000万？房租不够，中老年村民怎么贷款？” “如果房子拆了，我只能接受搬迁到原来的地方。”

近日，《广州市城市更新专项规划（2021-2035年）》和《广州市城中村更新专项规划（2021-2035年）》（以下简称《专项规划》）获得审议通过。其中提到，“优化成本核算和征收拆迁标准，探索住房票证安置政策机制，拓宽城中村重建金融支持渠道等策略，解决城中村重建问题，提高重建效率。”广州成为一线城市中第一个提出探索住房票证结算政策机制的城市，引发广泛讨论。

目前，广州尚未正式发布房票投放具体实施办法。第一财经记者注意到，基于此，目前大部分讨论也集中在房票使用的规则和可行性上。对此，记者致函广州市规划和自然资源局了解目前工作进展。 11月2日，该局相关工作人员表示，“房票政策尚处于前期研究阶段，目前无内容可提供报告”。

广东省城市规划研究院住房政策研究中心首席研究员李玉佳表示，房票安置是大趋势。一方面减少了城中村改造前期的巨额资金投入，另一方面有利于商品房库存的化解。 “但我们必须尊重被拆迁居民的安置意愿，为他们提供就地安置、产权调换、房票安置等多种渠道。”

率先开业一线城市

10月27日，广州市规划和自然资源局在其官方微信公众号发布消息称，《专项规划》已经广州市规划委员会第四届区域规划专业委员会第十四次会议审议通过。

广州市规划和自然资源局指出，《专项规划》是广州存量空间重构，是存量土地时代国土空间规划体系的重要专项规划。提出了城市更新和城中村改造的目标、规模、分区和分类。深入落实向下传达城市发展战略意图，积极稳妥引导城市更新和城中村改造。

为解决城市预留空间日益紧缺的问题，《专项规划》统筹配置新增用地和现有土地资源。计划到2025年，广州将推进城市更新约130平方公里（其中城中村改造70平方公里）。计划到2030年和2035年分别推进城市更新约230平方公里（其中城中村改造120平方公里）和300平方公里（其中城中村改造155平方公里）。

《专项规划》明确，到2035年，推进旧村镇综合改造项目291个。其中，旧村综合改造项目252个（其中城中村项目150个），旧村镇综合改造项目24个。老村（含15个城中村项目）。 “拆改振”同步推进，推动重建；旧城镇混合改造项目15个，综合运用“保留、改造、拆除”方式推进。

广州市住建局相关负责人介绍，截至2023年8月，广州共批准城中村改造项目82个，面积约38平方公里。

推进城中村改造从来都不是一件容易的事，涉及的利益也很复杂。为解决城中村重建问题，提高重建效率，《专项方案》提出优化成本核算和拆迁标准、探索房票安置政策机制、拓宽城中村重建金融支持渠道等策略。其中，探索房票安置政策机制的建议备受关注。

据中国指数研究院统计，早在2014年，多地就开始实施房票安置政策。 2022年6月，郑州出台《郑州市棚户区改造工程房票安置实施办法（暂行）》，成为首个采取房票安置的省会城市。如今，广州成为第一个提出住房票住宿的一线城市。

房票安置是指被征收人的住房安置补偿权以货币量化后，征收人为被征收人购买房屋开具结算凭证，即被征收人可以使用房票购买提供的商品房项目。由住房公司。

以往棚户区改造中，为解决拆迁安置房选址不符合被征收人期望、异地安置投资大、周期长、地方集中支付补偿等问题，造成政府财政压力较大，部分城市采取了房价安置。推进棚屋改进的方法。

在广州，此前城中村改造的补偿方式主要是拆迁房屋补偿和现金补偿。以番禺区沙溪村改造工程为例，该村所在的广州市番禺区人民政府洛浦街道办事处告诉记者，沙溪村改造工程有三种补偿方案，包括重建和移民安置。选择货币补偿，选择重建安置+货币补偿相结合。在计算村民房屋重建安置指标时，可以选择按照房产证建筑面积1：1进行补偿；按照证明上注明的土地面积3倍+20平方米，如按时签订合同，最高可获得证明上注明的土地面积3.25倍的补偿款；如果选择废弃房产，属于“拆一补一”区域的面积按照15000元/平方米的标准进行补偿；超过“拆一补一”权益面积的面积按13500元/平方米的标准进行补偿。据了解，沙溪村改造工程所需重建安置资金高达198亿元。

李玉佳表示，城中村改造资金投入较大，房票安置政策有助于减轻相关方资金压力。 “到目前为止，已有30多个城市公布并实施了住房票证安置政策，其中包括郑州、南京、南昌、厦门、无锡、温州等热点城市。随着房地产供需的逆转，加上当地相对紧张的房价财政紧张，未来政策将鼓励更多的房屋安置，以满足拆迁安置需求。”

去库存的政策预期

换票换房间，与“房间”的消费直接相关。

中国指数研究院分析指出，与传统的货币直接补偿相比，房票安置政策机制的优势之一是有针对性的去库存。接受房票配售的被征收人需要在限定范围内使用房票购买房产，避免资金外流。其次，房票投放可以拉长支付节奏，缓解地方政府财政支出压力，增加地方政府财政配置空间。

不过，就广州的实际情况而言，李玉佳表示，广州目前的商品房库存主要集中在周边地区，其大致的库存消化周期在五年左右。近期推进的城中村改造项目主要集中在主城区及靠近主城区的地区（如番禺、黄埔、白云等区）。目前这些地区的库存量并不大，村民对周边地区住房的接受度也不太高。 “住房安置的匹配度不高，村民选择房票安置的比例预计不容乐观。”

在李玉佳看来，拥有多套合法出租房屋、已经搬离村子、或者希望子女继承商品房的被征收群体更有可能选择房票安置的补偿措施。为了推广房票，相关政策还将推出用房票购买住房无限限购、免征契税、房价优惠等措施。 “房票安置政策机制可能会解决部分安置需求，但这还取决于最终的政策设计、支持力度以及各地区商品房市场的未来趋势和预期。”

克而瑞广佛区域研究中心提供的数据显示，截至10月15日，广州商品房存量面积下降至1207.6万平方米，销售周期缩短至18.89个月。

易居研究院研究总监严跃进认为，广州提出探索房票投放，与城市基本面和房地产状况有关。 “其他三个一线城市推出房票投放的概率相对较小。”

事实上，在一线城市中，广州是目前限购政策放宽最多的城市。 9月20日，广州将住房限购政策调整为：“在越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、仁和镇、中落潭镇）、南沙等区购买住房”有户籍的家庭本市限购2套房子；本市非户籍居民家庭，若能提供购买之日前2年内在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的证明，则限购1套。”这意味着，三者原来实施限购政策的番禺、黄埔、花都区正式放宽限购，同时调整越秀、海珠、荔湾、天河等区个人销售住房增值税免税期限从5年到2年。

此前，广州在一线城市中率先宣布实施首套房贷款“认房不贷”政策。即只要广州名下没有房子，申请贷款买房就算首套，实行30%首付政策。根据此前政策，如果您在广州名下没有房子，但在异地有抵押记录，在广州申请贷款买房首付比例必须达到40%以上。

广州中原研发部提供的数据显示，10月份，广州新房网上签约量为6521套，环比增长43%，同比增长23%，创历史新高。创近五个月新高；二手住宅成交量达到9361套，环比增长43%。增长9.6%，同比增长41.3%，市场活跃度明显增强。